Ｑ＆Ａ｜底地・借地・不動産評価等　不動産コンサルティング：株式会社ハートランド

	借地権を譲渡したい？
	借地権には地上権と賃借権の２種類があるが、地上権であるケースは少ない。賃借権の譲渡となると、地主の承諾が必要となる。

	建物の所有を目的とする賃借権を地主に無断で譲渡した場合、どうなるか？
	無断譲渡を事由として契約を解除された場合、建物を譲受けた者は、地主に対して時価で建物を買取るよう請求することができる。

	また、地主の承諾が得られず、建物の譲渡ができない場合には？
	裁判所の許可を得て譲渡する方法もある。

	名義書換料って？
	Ａ１の通り、賃借権付き建物を譲渡するには地主の承諾が必要ですが、承諾料として名義書換料を要求されるのが普通である。

	地主が土地（底地）を売却した場合は？
	土地が売却されても、借地権（地上権、賃借権）の登記がされていれば新たな地主にも対抗できる。さらに借地権登記がなされてなくても、借地上の建物が登記されていれば新たな地主にも対抗できる。

	借地人が死亡すると契約は切れる？
	家族が相続できそのまま契約は続行されます。名義変更料などを支払う必要はありません。

	地主が死亡したら今までの契約はどうなる？
	借地権は影響を受けません。前の地主と結んだ期間がそのまま生きます。

	契約を更新しないという特約は有効か？
	契約書の更新をしないという特約は無効です。しかし裁判になった場合この特約をめぐって正当事由の有無が争われます。

	正当事由の有無はどう判断されるのか？
	地主側の事情と借地人側の事情を総合的に判断されるが、なかなか正当事由は認められない。

＜よくある質問＞

底地はいくらで売れるのか？底地はいくらで買ったらいいのか？
通常の売買と同様に当事者の自由な行為によって成立する契約ですが、目安としては更地価格×借地権割合となります。
売りたい側買いたい側の要請の強弱（需給と供給）に関係します。

借地権はいくらで売れるのか？
底地の売買で答えたように目安はありますが、まず初めにその地域の特性、地主の承諾をもらえるかなどの問題が重要です。
地主の承諾料などを差し引くと実際の手取りは借地権割合にならない場合が多いです。